Category Archives: Prodej

Články o prodeji nemovitostí

Jak zvolit realitní kancelář?

Realitní kanceláře a realitní makéři u nás nemají příliš dobrou pověst. Dílem si za to mohou sami, dílem je za to odpovědná i naše nechuť platit za něco, na co si nemůžeme sáhnout.

Realitním kancelářím totiž platíme za jejich znalost trhu, regionu, prostředí, postupů při vyřizování celého procesu prodeje a nákupu nemovitosti a rovněž za vlastní služby při zprostředkování prodeje a koupě nemovitosti.

Jakou realitku tedy zvolit? Velkou, s působností po (nejen) celé republice nebo regionální? Ty velké mají většinou lepší zázemí, daleko větší možnosti při inzerci, sdílejí společnou databázi nabízených nemovitostí a databázi poptávajících klientů. Regionální zase mohou lépe znát prostředí a region.

Ale i velké realitky tvoří konkrétní makléři a s některým se vám bude spolupracovat lépe, s jinými bude domluva těžší.

Ptejte se proto, jak dobře znají region, ve kterém se chystáte nemovitost kupovat, a jakou službu za své peníze dostanete. V tom je třeba mít naprosto jasno a nejlépší je mít písemně smluvně ujednáno, jakou službu vám realitka poskytne a oč už se musíte postarat sami. A na službě, kterou si ve sjednané provizi zaplatíte potom také trvejte.

Má realitní kancelář zájem na reálné ceně nemovitosti?

Pověra:

Realitní kancelář nemá zájem na snížení, a to i nadsazené, ceny nemovitosti, protože je placena procenty z uskutečněného obchodu.

Skutečnost:

Ano, realitní kancelář je zpravidla placena procenty z obchodu, ale je placena právě až z uskutečněného obchodu. Má proto zájem mezi prodávajícím a kupujícím vyjednat takové podmínky, které jsou schopny akceptovat obě strany. Pro realitku je lépe uzavřít obchod za trochu nižší cenu, než nemovitost nabízet ještě další půlrok, platit za inzerci, chodit stále novým zájemcům ukazovat nadhodnocenou nemovitost a čelit nespokojenému prodávajícímu, který by už rád viděl peníze na svém účtu.

Exkluzivní smlouva. Její výhody a nevýhody

Každá realitní kancelář bude chtít s vámi uzavřít exkluzivní smlouvu, tj., že prodej vaší nemovitosti bude realizovat pouze ona a žádná jiná kancelář. Je na vašem zvážení,  zda na to přistoupíte či nikoli.

Pro realitní kancelář je výhoda exkluzivní smlouvy  zcela jednoznačná:  má jistotu, že nemovitost, kterou nabízí, prodá právě ona a nikoli konkurenční realitní kancelář. To jí dává větší klid na práci a předpokládá se, že bude vaší nemovitosti věnována i větší pozornost.

Výhodu to může mít i pro vás, jako prodávajícího. Můžete si nastavit podmínky,  za kterým chcete svoji nemovitost nabízet, u neexkluzivní smlouvy je možnost nastavení takových podmínek omezená. Pokud se dostane vaše nemovitost do rukou šikovného a zkušeného makléře, máte jistotu, že ji prodá poměrně rychle a dokonce, že cena může být i trochu vyšší, než za jakou se nemovitosti podobného charakteru v dané lokalitě prodávají. Ovšem, pokud s výběrem realitní kanceláře nebudete mít šťastnou ruku, potom je tato smlouva velice svazující a nezbývá, než si protrpět dobu, na kterou jste exkluzivní smlouvu s realitkou uzavřeli.

Smlouva s realitní kanceláří. Na co si dát pozor.

O tom, co by smlouva s realitní kanceláří obsahovat měla, jsme už psali. Na co si ale dát při uzavírání smlouvy pozor?

Realitní kanceláře si, celkem oprávněně, do smluv o zprostředkování prodeje nemovitosti vkládají sankce pro případ, že se pokusíte realitní kancelář obejít a uzavřít obchod přímo s kupcem (nebo se o to pokusí kupec), kterého vám přivedly. Je třeba si dát pozor, abyste ale nemuseli toto plnění realitní kanceláři platit i v případě, kdy skutečně najdete kupce vy, bez pomoci realitní kanceláře.

NIKDY NEUZAVÍREJTE SMLOUVU S REALITKOU NA DOBU NEURČITOU, ukončit takovou smlouvu bez sankcí je velmi problematické. Co když se třeba v průběhu času rozhodnete nemovitost neprodat?

Ve smlouvě by rovněž mělo být jasně specifikováno, kdy a za jakých podmínek lze od smlouvy odstoupit nebo ji vypovědět. Jakákoliv smlouva s realitní kanceláří měla být časově ohraničená.

Může se stát, že kupec složí realitní kanceláři zálohu, která je nevratná a propadá ve prospěch realitní kanceláře, pokud z nějakého důvodu ke koupi nedojde.  Solidní realitní kancelář se v takovém případě smluvně zavazuje, že tuto zálohu, nebo minimálně její část, převede k dobru prodávajícího.

 

Smlouva s realitní kanceláří. Co by měla obsahovat.

Smlouva o zprostředkování prodeje vaší nemovitosti by vedle obvyklých údajů, jako jsou smluvní strany (tj. vy a realitní kancelář) měla obsahovat i jednoznačnou identifikaci prodávané nemovitosti či nemovitostí, jak je nebo jsou uvedeny na listu vlastnictví, cenu, za kterou nemovitost chcete nabízet

Smlouva by měla být uzavírána vždy na dobu určitou, pravidlem je smlouva na tři měsíce s možností automatického prodlužování až na dobu 12 měsíců v případě, že ji ve stanoveném čase nevypovíte Ten čas je zpravidla stanovován na 10 pracovních dnů nebo 14 kalendářních dnů před ukončením smlouvy a doba, o kterou se smlouva i opakovaně může prodloužit, na jeden měsíc, ne však víc, než 12 měsíců. Za tu dobu by se mělo podařit prodat každou běžnou nemovitost s reálně stanovenou cenou.. ,

Dále by měla obsahovat, v jaké výši se bude provize pohybovat, ať už pevná částka, procento nebo rozpětí podle dojednané ceny, jaké služby realitní kancelář zajistí v rámci své provize a které je schopna zajistit, ale za úplatu. Jedná se nejen o zajištění kupce na vaši nemovitost, ale také služby spojené s kupní smlouvou, případně o smlouvou o smlouvě budoucí, vložení na katastr nemovitostí a poplatky s tím spojené, zajištění bankovní, advokátní či notářské úschovy, konzultační služby spojené s vašimi daňovými povinnostmi.

Smlouva s realitní kanceláří. Proč ji uzavřít.

Jako prodávající si vybíráte realitní kancelář, které svěříte prodej své nemovitosti. Můžete ji svěřit jen jediné kanceláři nebo oslovit realitních kanceláří víc.

Ale, ať už se rozhodnete spolupracovat s jedinou realitní kanceláří, nebo oslovit víc realitních kanceláří, vždy je lepší uzavřít s realitní kanceláří smlouvu o zprostředkování prodeje vaší nemovitosti.

Ve smlouvě totiž jsou dohodnuty jednoznačně podmínky, za kterých vám realitní kancelář službu zprostředkování prodeje nemovitosti nabízí a rovněž cena, za kterou bude tuto službu pro vás uskutečňovat. To vás chrání před tím aby v průběhu času nenavyšovala realitka své požadavky na platby za služby, které vám v souvislosti se zprostředkováním prodeje vaší nemovitosti poskytla a realitní kancelář má v ruce dokument, kterým může doložit, že vaši nemovitost nabízí oprávněně a s vaším vědomím.